Değer artış kazancı vergisi nasıl hesaplanır? Ne zaman ödenir?

Gayrimenkul satışından elde ettiğiniz kazanç için ne kadar değer artış kazancı vergisi ödemeniz gerektiğini birlikte hesaplayalım.

Kategori : Vergi
Tarih : 16.01.2016

Kez Okundu
Değer artış kazancı vergisinde 5 yıl sınırı kalktı mı?
Gelir vergisi kanunu 80 inci maddesi gereğince gayrimenkul alım tarihi değil, iktisap tarihinden (su, elektrik ve telefon bağlatılarak fiilen kullanıma başlandığı tarihten) itibaren 5 yıl içinde elden çıkarılması durumunda değer artış kazancı vergisi alınmaktadır. Bu durumun tek istisnası olarak gayrimenkul bedelsiz olarak alınmışsa (miras, bağış vb.) elden çıkarılmasından doğan kazançlar vergilendirilmez.

İktisap tarihinden itibaren 5 yıldan uzun süre elde tutulan gayrimenkullerin satışı ile doğan kazançlar için değer artış kazancı vergisi alınmamaktadır.

Değer artış kazancı vergisi Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) ile hesaplanmaktadır. Hesaplamalarda gayrimenkulün alındığı ve satıldığı ayların Yİ-ÜFE oranları değil, bir önceki ayın Yİ-ÜFE oranları kullanılıyor.

Değer artış kazancı vergisi nasıl hesaplanır?

Mehmet Bey, 10.02.2012 yılında 100.000 TL’ye satın aldığı bir konutu 20.06.2015 yılında 200.000 TL’ye satmış olsun. Mehmet Beyin satıştan elde ettiği kazanç için ne kadar vergi ödemesi gerektiğini birlikte hesaplayalım.

Endeks artış oranları:

10.02.2012 için bir önceki ayın  Yİ-ÜFE genel index sayısı: 205,05

20.06.2015 için bir önceki ayın  Yİ-ÜFE genel index sayısı: 248,15

Alış ve satışın yapıldığı aylardan bir önceki ayın Yİ-ÜFE oranlarının (endeks artış değerlerinin) oranı ile alış fiyatı çarpıldığında alış fiyatı enflasyona göre düzeltilmiş yani satış gününün TL'sinin değerine getirilmiş olur.  100.000TL x (248,15 / 205,05) = 121.019 TL

Daha sonra alış fiyatının bugünkü değerini satış fiyatından çıkarıldığımızda satıcının elde ettiği reel kâr yani istisna öncesi değer artış kazancı bulunmuş olur. 200.000 TL - 121.019 TL = 78.981 TL

Tapuda satıcının ödediği %2 tapu harcı miktarı giderler değer artış kazancından düşülerek matrah indirilebilir. 78.981 TL - 4.000 TL = 74.981 TL

Artık, istisna öncesi matrahı belirlemiş olduk. Bu adımdan sonra ise Gelir İdaresinin her yıl belirlediği istisna tutarını düşürek vergilendirilecek matrahı hesaplayabiliriz.

Gayrimenkul Değer Artışı Kazancı İstisna Tablosu

Yıl    İstisna Tutarı
2008    6.400 TL
2009    6.800 TL
2010    7.600 TL
2011    8.000 TL
2012    8.800 TL
2013    9.400 TL
2014    9.700 TL
2014    9.700 TL
2015    10.600 TL
2016    11.000 TL
2017    11.000 TL

Satış 2015 yılı içinde yapıldığı için 10.600 TL istisna düşülür. Bunun sonucunda 74.981 TL-10.600 TL= 64.381 TL vergiye tabi tutar olarak hesaplanır. Vergiye tabi tutar (yani vergi matrahı) olan 64.381 TL, aşağıda yer alan 2015 yılı vergi tarifesine göre vergilendirilir.


2015 Takvim Yılı Gelirlerine Uygulanacak Vergi Tarifesi
 
12.000 TL'ye kadar 15% 
12.000 TL - 29.000 TL arası 12.000 TL’si için 1.800 TL, fazlası için 20%
29.000 TL - 66.000 TL arası  29.000 TL’si için 5.200 TL (ücret gelirlerinde 106.000 TL’nin 29.000 TL’si için 5.200 TL), fazlası için 27%
66.000 TL’den fazlasının 66.000 TL’si için 15.190 TL (ücret gelirlerinde 106.000 TL’den fazlasının 106.000 TL’si için 25.990 TL), fazlası için 35%

2015 vergi tarifesine göre 64.381 TL’nin 29.000 TL’si için 5200 TL + fazlası olan (64.381 TL – 29.000 TL=)35.381 TL için %27 vergi oranı uygulandığında (35.381 TL x %27= 9.552 TL)  Hesaplanan Gelir Vergisi : 5200 TL + 9552 TL = 14.752 TL olarak hesaplanır.

Bulunan bu tutar, 2016 yılının Mart ayının 1 inci gününden 25 inci günü akşamına kadar yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilip, Mart ve Temmuz aylarında 2 eşit taksitte ödenecektir. 

2016 Takvim Yılı Gelirlerine Uygulanacak Vergi Tarifesi

12.600 TL'ye kadar %15
12.600 TL- 30.000 TL arası (12.600 TL’ye kadar %15 uygulanacak) % 20
30.000 TL -69.000 TL arası (12.600 TL’ye kadar %15 / 12.600 TL-30.000 TL arası %20 uygulanacak) % 27
69.000 TL üzeri (12.600 TL'ye kadar %15 / 12.600 TL-30.000 TL arası %20 /30.000 TL-69.000 TL arası %27 uygulanacak) % 35

2017 Takvim Yılı Gelirlerine Uygulanacak Vergi Tarifesi

13.000 TL'ye kadar %15
13.000 TL- 30.000 TL arası (13.000 TL’ye kadar %15 uygulanacak) %20
30.000 TL -70.000 TL arası (13.000 TL’ye kadar %15 / 13.000 TL-30.000 TL arası %20 uygulanacak) %27
70.000 TL üzeri (13.000 TL'ye kadar %15 / 13.000 TL-30.000 TL arası %20 /30.000 TL-70.000 TL arası %27 uygulanacak) %35


*Gayrimenkul alım satımında bulunan mükelleflerin vergi cezaları ile karşılaşmamaları için gayrimenkul alış bedellerini tapuda gerçek değerleri üzerinden beyan etmeleri gerekiyor.

Bu haber ilgili diğer haberler

Vergi kategorisindeki diğer haberler

TOP